Les ventes immobilières judiciaires dites " aux enchères "constituent un moyen spécifique d'acquisition d'un bien immobilier et obéissent à ce titre à certaines règles qui leur sont propres.

Où ? Qui ? Comment ? La caution ? Le prix et les frais ? Surenchère ?

Où ? La vente s'effectue dans le cadre d'une audience spéciale du Tribunal de Grande Instance (TGI), et traditionnellement à la bougie.

Qui ? Les seules personnes étant habilitées à enchérir sont les avocats inscrits au Barreau relevant du TGI concerné. Par conséquent, tout acquéreur potentiel doit au préalable choisir un praticien, lui confier un pouvoir et convenir avec lui, et grâce à ses conseils, des conditions d'exécution de l'enchère et notamment, de sa limite supérieure.

Comment ? La vente s'effectue suivant les conditions indiquées dans le cahier des charges, consultable auprès du Greffe du TGI ou du cabinet d'avocats chargé de la vente. Le cahier des charges, plus complet que la publicité légale dont fait l'objet la vente, contient toutes les conditions afférentes à celle-ci, et donne les indications et estimations nécessaires sur les coûts d'acquisition (frais et droits) qui seront à la charge de l'enchérisseur.

La caution ? Le financement de la vente obéit à une particularité, dans la mesure où, l'enchérisseur potentiel est dans l'obligation de remettre et consigner entre les mains de son avocat, et ce, avant l'audience, une somme ou un cautionnement représentant, au moins, le quart de la mise à prix majoré du montant approximatif des frais de l'adjudication.

Le prix et les frais ? Le prix total d'acquisition sera constitué du montant total de l'enchère, des frais de procédure et de publicité, des droits d'enregistrement (et / ou de la TVA), ainsi que des émoluments de l'avocat mandaté par l'adjudicataire. Le prix total doit être versé dans un délai allant jusqu'à 3 mois, dans la plupart des cas, ce qui est suffisant pour solliciter un prêt bancaire, même s'il est fortement recommandé de se présenter aux enchères après avoir obtenu un "accord bancaire de principe" sur le montant envisagé de l'enchère.

Surenchère ? Le titre de propriété est représenté par le jugement d'adjudication et le caractère public de la vente élimine toute possibilité de contestation. Toutefois, durant les dix jours qui suivent le prononcé de l'adjudication, n'importe qui peut faire une surenchère, de 10 % au moins, sur le prix de l'adjudication, et ce, toujours par l'intermédiaire d'un avocat. Dans ce cas, une nouvelle audience aura lieu, avec une mise à prix conforme à la nouvelle donnée.

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